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- 01/06/2009
- Immobilier en Ile de France - Le moment d'acheter ?
Le nombre de ventes a chuté de plus de 40% au 1er trimestre, selon les notaires d'Ile-de-France. Du jamais vu depuis plus de 15 ans. Les prix baissent plus fortement que fin 2008 et pourraient, pour l'ensemble de l'année, reculer de 8% à Paris et jusqu'à 12% en grande banlieue. Les conditions d'achat s'améliorent.
C'est, on le sait, la crise de l'immobilier. Le premier indicateur est généralement la chute du nombre des ventes, qui elle-même entraîne celle des prix. Les chiffres publiés ce jour par les notaires d'Ile de France sont sans équivoque.
Au premier trimestre 2009, les ventes en Ile-de-France se sont littéralement effondrées à Paris, de 67% dans le neuf et de près de 39% dans l'ancien. La banlieue n'est pas en reste, avec des chutes qui vont jusqu'à plus de 60% pour les maisons neuves en grande couronne (voir tableau ci-dessous). Au total, " la baisse du nombre de ventes de logements est supérieure à 40% par rapport à l'an passé (22.980 ventes au 1er trimestre 2009 contre 39.580 au 2er trimestre 2008 ", constatent les notaires d'Ile-de-France, avant de préciser qu'il s'agit du " niveau le plus bas depuis la création de leurs base " (1991 pour Paris et petite couronne et 1996 pour la grande couronne).
Le reflet du marché fin 2008
Pour autant, ces chiffres ne doivent pas laisser penser que la crise s'aggrave. Ce sont simplement les chiffres des notaires qui sont un peu... datés. Comme ils l'expliquent eux-mêmes, ces statistiques "ne font que refléter la très importante et brutale décrue de l'activité immobilière de l'automne et du début de l'hiver 2008". Explication : ils compilent les ventes effectives signées dans leurs offices au 1er trimestre 2009, c'est-à-dire celles qui ont été négociées fin 2008 (il faut compter trois mois entre la promesse de vente et la signature finale devant notaire). Du coup ces chiffres du 1er trimestre 2009 sont le reflet du marché au dernier trimestre 2008, trimestre noir s'il en est.
Une légère amélioration en avril
En avril, l'activité serait plus soutenue, avec sans parler "d'un véritable renversement de tendance, un certain dégel du marché". Les mesures destinées à soutenir le marché et notamment l'extension du Pass foncier, le doublement du prêt à taux zéro ou le dispositif d'investissement locatif dans le neuf " Scellier " commençant à produire quelques effets. "Ces différents mouvements sont malgré tout insuffisants aujourd'hui pour que l'on puisse parler d'une reprise. Les transactions correspondant au noyau dur du marché immobilier, celles qui répondent aux besoins des classes moyennes franciliennes, et notamment des familles, restent encore à un niveau faible", expliquent les notaires.Le nombre de transactions au 1er trimestre 2009
Paris Petite couronne Grande couronne Appartements anciens -38,7% - 41,8% -41,9% Appartements neufs -66,9% -46,7% -43,7% Maisons anciennes - -37,8% -46,2% Maisons neuves - -33,6% -60,3% Source : notaires d'Ile-de-France.
Deuxième trimestre de baisse des prix en Ile-de-France
Du côté des prix, le constat n'est guère plus avantageux. Sans surprise, ils ont continué à baisser, enregistrant pour les trois premiers mois de l'année, partout en Ile-de-France, des reculs plus sensibles qu'au dernier trimestre 2008 (la seule poche de résistance concerne quelques rares arrondissements chics de Paris), entraînant du même coup et pour la première fois la variation annuelle sur les 12 derniers mois également dans le rouge. Mais, comme pour le nombre de ventes, ces prix sont, et pour les mêmes raisons (voir ci-dessus), ceux négociés fin 2008 pour des ventes finalisées trois mois plus tard, soit début 2009.
Les variations de prix en Ile-de-France
Variation T4 2008 Variation T1 2009 Prix moyen au T1 2009 Paris -2,1% -2,1% 6.360 euros/m2 Appartement petite couronne -1,3% -3,5% 3.710 euros/m2 Appartement grande couronne -2,5% -4,5% 2.800 euros/m2 Maison petite couronne -3,7% -6,3% 319.900 euros Maison grande couronne -4,2% -5,1% 263.100 euros Source : notaires d'Ile-de-France.
Des prix en baisse de 8% à 12% sur l'ensemble de l'année
Avec l'aggravation de la baisse des prix, les notaires ont revu leurs précédentes prévisions à la baisse. En début d'année, ils prévoyaient une "diminution des prix en rythme annuel de l'ordre de 5% à Paris et en Petite Couronne, et de 10% en Grande Couronne". Ils sont désormais moins optimistes. "Il est très probable que la situation qui sera constatée à la fin de l'année 2009 se situera en bas de la fourchette annoncée", disent-il, tablant sur un scénario de "baisse des prix de 10% en 2009, avec un mouvement moins accentué à Paris (probablement 8%) et en petite couronne ( aux alentours de 9%), qu'en grande couronne (environ 12%)". Des incertitudes subsistent " liées à l'évolution de la situation économique au second trimestre et surtout à l'évolution de climat de confiance des ménages ", notent cependant les notaires.
C'est le moment d'acheter"
Les vendeurs sont aujourd'hui réticents à accepter une forte baisse des prix et préfèrent souvent retirer leurs biens du marché ", constatent les notaires. Il n'empêche, les conditions pour les acheteurs ont rarement été aussi favorables. "La baisse des taux d'intérêt (désormais proche des 4%) qui s'est enclenchée leur donne un pouvoir d'achat appréciable. Ce faible niveau des taux est historique et pourrait très bien ne pas être durable", préviennent-ils.
Avec en plus la baisse des prix et le crédit d'impôt pour les intérêts d'emprunt lié à l'achat de la résidence principale, "le retour à un meilleur pouvoir d'achat immobilier constitue un élément désormais tangible ", concluent les notaires.
Source : ANIL – 05/2009
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