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• 04/12/2008
• L'immobilier, un placement toujours rentable ?

• Frédéric Boury (1): L'immobilier est plus que jamais un bon placement. Si les prix baissent, nous sommes loin d'un krach. Contrairement à l'Espagne, il n'y a aucun risque de se retrouver, comme en Bourse, avec un bien amputé de 50% de sa valeur. Nous envisageons d'ailleurs une baisse comprise entre 10% et 15% en province, et sur Paris on constate toujours une stabilité des prix. La pierre est donc un placement sécurisé et cela reste le meilleur outil pour se constituer un complément à la retraite grâce à des revenus locatifs. D'autant que le rendement des loyers est en train d'augmenter. A Paris, il est compris entre 3% et 4% et en Province, il se situe autour des 4%. Dans tous les cas, son nouveau mode de calcul lui fait suivre automatiquement le cours de l'inflation. Sur la valeur du bien, nous ne connaîtrons certainement plus de doublement des prix comme au cours de ces dix dernières années. Mais les investisseurs ont toutes les garanties de récupérer plus que leur mise de départ s'ils le conservent au moins dix ans. C'est toujours un achat à moyen long terme : en dessous de six ans vous n'avez même pas remboursé les frais de notaire.

  Où acheter ?

  Thierry Bernier (2) : Localisation, localisation, localisation ! La seule règle pour bien acheter, c'est l'emplacement du bien. Certains investisseurs ont été pris pour des pigeons en achetant des biens type de Robien sans aucune valeur locative. Ces clients ont réfléchi uniquement en termes d'économies d'impôts, ce qui a permis de leur vendre plus ou moins n'importe quoi, n'importe où. Or, les bons produits assurent rentabilité et réduction d'impôts. Il faut ainsi choisir un logement situé en centre-ville ou alors dans des lieux attractifs, type bord de mer ou station de ski, etc. Par exemple, à Deauville, nous avons acheté un studio à 75 000 euros qui offre un rendement net de 8% par an. Sur dix ans, cela offre une belle rentabilité. Mais dans tous les cas, il faut vérifier l'intérêt du site. Par exemple, s'il n'a pas neigé depuis des années sur une station de ski, il ne faut pas acheter. A un moment, tout le monde conseillait d'investir à Limoges parce que les logements n'étaient pas chers. Mais si les prix y sont peu élevés, il y a de fortes chances qu'ils le restent. En ce moment, il y a de belles opportunités à réaliser à Marseille : les prix baissent mais la demande locative reste forte.

  Neuf ou ancien ?

  François Peroux (3) : Les vendeurs devront, dès 2012, appliquer la nouvelle réglementation thermique. Elle pourrait à terme contraindre les propriétaires de logements anciens à rénover leur bien (isolation thermique, chauffage basse consommation, etc.) pour réduire sa consommation d'énergie à 50 kWh/m2 et par an. L'addition risque d'être salée mais nécessaire pour ne pas voir le bien se dévaluer. Etant donné que l'on parle de plus en plus d'énergies renouvelables, je conseille d'investir dans le neuf. D'autant qu'il est aujourd'hui possible de bénéficier d'aides de certaines régions ou encore de crédits d'impôts pour s'équiper en équipements économes (chaudière basse consommation, panneaux solaires, etc.). Et contrairement à l'ancien, ces équipements s'installent plus facilement dans les biens neufs. Avec le temps, les gens vont être de plus en plus sensibles à ces différentes énergies. D'ici à une dizaine d'années, les logements qui n'auront pas été adaptés vont perdre de leur valeur. Par rapport aux économies réalisables grâce aux équipements économes, les biens anciens risquent de perdre à terme entre 10% et 15% de leur valeur. Il est nettement plus rentable d'investir dans le neuf.

  (1) Frédéric Boury, gérant associé chez Aestimo Finance et Patrimoine, spécialiste en gestion de patrimoine.

  (2) François Peroux, conseiller en patrimoine chez IFB, une société d'investissement immobilier.

  (3) Thierry Bernier, président de Frémery finances, un cabinet spécialisé en défiscalisation.

  Source: LE FIGARO

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