Crédit relais : comment ça marche?

Financement à court terme, le crédit-relais permet de faire la jointure dans une opération d'achat-revente. Son montant est déterminé en fonction de la valeur du bien immobilier à vendre. Son fonctionnement et toutes nos simulations, étape par étape.

Même si le marché immobilier a tendance à tourner au ralenti, quasiment sept acquisitions sur dix sont effectuées par des particuliers déjà propriétaires de leur résidence principale. Mais dans une opération dite d'achat revente, il n'est pas toujours facile de faire coïncider la vente de son bien, avec l'achat du nouveau. Pour faire face à cette situation, il est possible de souscrire un crédit-relais qui permet d'acheter le nouveau logement, avant d'avoir vendu le premier bien.

Crédit relais assorti ou non d'un crédit long terme

Il existe deux types de crédit-relais. Si l'on achète un bien plus cher _ car plus grand et/ou mieux situé _, que celui qu'on vend, il peut être nécessaire de souscrire un crédit-relais, jumelé à un prêt long terme. En revanche, si l'on achète un bien moins cher que celui qu'on vend _ ce qui est courant après le départ des enfants _, il suffit de contracter un crédit-relais "sec". N'étant pas suivi d'un crédit long terme, ce type de financement n'intéresse guère les banques. Pour l'obtenir, mieux vaut s'adresser à l'établissement bancaire dont on est client.

Dans les deux cas, il s'agit d'un prêt d'un an renouvelable une fois. Son montant représente entre 60% et 80% de la valeur du bien qu'on vend, la banque demande alors une estimation soit d'une agence soit d'un notaire pour évaluer la qualité et la valeur du bien. Pour un actif conséquent, elle peut même demander une expertise.

Remboursement immédiat ou différé

Pendant tout la durée le crédit relais, l'emprunteur a le choix entre deux grandes solutions :

Rembourser ce crédit à court terme en payant au banquier ses mensualités couvrant l'amortissement du capital, les intérêts et l'assurance.

Rembourser les intérêts et le capital seulement lors de la revente du bien. Confortable pendant la durée du crédit relais, ce différé total jusqu'à la vente du bien coûte plus cher qu'un remboursement non différé.

Deux crédits en un

Nous l'avons vu, généralement l'emprunteur revend un logement pour en acquérir un autre plus spacieux, souvent plus cher et nécessitant un prêt. Dans ce cas, les banques mettent en place un seul prêt, couvrant la totalité du montant de la nouvelle acquisition. Grâce à ce crédit relais assorti d'un prêt long terme, l'emprunteur dispose alors de 12 à 24 mois pour vendre son bien. Lorsque la transaction sera effectuée, il utilisera le produit de la vente pour rembourser son crédit relais et affectera le reliquat de la vente, au remboursement anticipé partiel de son crédit lié à sa nouvelle acquisition. Et ce, sans pénalité, s'il a pris préalablement soin de négocier l'absence de pénalité de remboursement anticipée plafonnée à 3% du montant du capital restant dû. Par rapport au crédit relais sec, cette formule "deux en un" permet en principe, de négocier un taux d'intérêt moins pénalisant et de limiter les frais de dossier au seul crédit à long terme.

La piste du 1% logement dans certains cas
Si l'on est salarié d'une entreprise assujettie au 1% logement, il est possible de bénéficier d'un prêt-relais à taux spécialement attractif (1% hors assurance sur un an, renouvelable une fois). Cette solution n'est cependant valable que si l'on vend sa résidence principale en cas de perte d'emploi liée à un plan social ou pour mobilité professionnelle. Dans ce cas, il convient d'acheter une nouvelle résidence principale sur le site d'arrivée, et de vendre celle implantée sur le site de départ. Concrètement ce prêt couvre 70% de la valeur vénale du logement à vendre dans la limite de 105.600 euros en région parisienne. Dans les autres régions, son montant varie de 67.200 à 86.400 euros, en fonction de la localisation. Si le montant de ce prêt relais ne suffit pas, il est toujours possible de souscrire en complément un autre prêt relais chez un banquier. Mais il sera plus cher!

Comment bien négocier

Pour souscrire judicieusement un crédit relais, mieux vaut examiner les points suivants:

Que représente le montant du prêt par rapport à la valeur de la maison. " Bien sûr la quotité du crédit relais par rapport à la valeur estimée du bien à vendre constitue un critère à prendre en compte" conseille Philippe Taboret à la tête de Cafpi, société de courtage en ligne. Au mieux, la banque accordera un crédit relais correspondant à 80% de la valeur vénale du bien minorée du capital restant dû des prêts en cours, qualifié par les banquiers d'encours. A la différence des banques, les organismes 1% logement ne "rachète" pas les encours.

Quid des encours ? " Lorsque le particulier n'a pas encore remboursé tous ses prêts sur sa résidence principale, mieux vaut vérifier que la banque reprend bien les encours de crédit sur ce logement ", poursuit Philippe Taboret à la tête de Cafpi, société de courtage en ligne. Si la banque rachète les crédits en cours, le montant du prêt relais calculé sur la valeur du bien sera supérieur car les charges existantes disparaissent. Le prêt relais et ses intérêts sont remboursés à la vente du bien. En revanche si la banque n'accepte pas de reprendre les crédits en cours sur le bien à vendre, le vendeur risque de dépasser ses capacités d'endettement en cumulant les remboursements de son nouveau et de son ancien crédit accordé souvent à des conditions plus onéreuses.

Quel taux d'intérêt ? Dans un prêt "deux en un", la banque peut être tentée de majorer d'un point ou plus, le taux du prêt à court terme. En fait, il faut veiller à ce que le crédit relais soit accordé au même taux que le prêt à long terme.

Quelle garantie? Pour garantir son prêt, la banque doit se couvrir par une garantie. Généralement, elle peut prendre la forme d'une caution, accordée par exemple l'organisme Crédit Logement et payée par l'emprunteur." Si la banque souhaite prendre une garantie réelle sur le bien à vendre, mieux vaut négocier une promesse d'affectation hypothécaire enregistrée chez le notaire, qui se révélera moins onéreuse qu'une prise d'hypothèque suivie d'une main levée d'hypothèque ", poursuit Philippe Taboret.

Quelles indemnités de remboursement anticipé ? Lorsqu'un emprunteur ne va pas jusqu'au terme de son prêt, la banque est en droit de leur retenir des pénalités de remboursement anticipé, limitées à 3% du capital restant dû. Mieux vaut négocier la suppression des indemnités de remboursement anticipé : une fois qu'il a vendu son bien, l'emprunteur pourra affecter le produit de la vente à son prêt, ce qui allégera le capital restant dû.

Nos simulations étape par étape

Première étape

Un particulier vend un bien actuel dont la valeur est estimée à 450.000 euros. Le 1er juillet, il signe une promesse d'achat pour un nouveau bien de 550.000 euros. Pour payer cette nouvelle acquisition prévue début octobre 2008, lors de la signature de l'acte notarié chez le notaire, il contracte le 1er octobre un crédit relais jumelé à un prêt long terme. Voici les simulations réalisées avec le concours du courtier Empruntis.com

	Crédit relais	Crédit classique
Montant du crédit	270.000 euros, soit 60% de la valeur estimable	280.000 euros
Durée du prêt	1 an renouvelable une fois	15 ans soit 180 mois
Taux du prêt hors assurance	5%	5%
Taux de l'assurance	0,20%	0,20%
Mensualité assurance comprise	1.170 euros	2.260,89 euros

Compte tenu de sa capacité d'endettement, il demande un différé de règlement pour la crédit relais. Pendant toute sa durée, il ne paie ni intérêt, ni remboursement du capital.

Seconde étape

A la fin de l'année 2008, il trouve un acheteur pour son premier bien. Comme l'acte notarié est signé le 1er mars 2009, il perçoit le produit de la vente d'un montant de 450.000 euros. D'où la situation suivante le 1er mars 2009, au bout de cinq mois de crédit relais

Vente du bien	450.000 euros
Solde du prêt relais	270.000 euros
Remboursement des intérêts du prêt relais	6.750 euros
Coût total du crédit relais assurance comprise	7.020 euros
Reliquat de la vente	173.250 euros

A ce stade, trois hypothèses.

1/L'emprunteur ne procède pas au remboursement anticipé partiel de son crédit amortissable.

Montant	280.000 euros
Taux	5%
Durée	15 ans soit 180 mois
Mensualité assurance comprise	2.260,89 euros
Coût total du prêt long terme (assurance comprise)	126.960,20 soit 406.960,20 - 280.000 euros

Le coût total intérêts de son prêt long terme ressort à 126.960 euros

2/Pour réduire ses mensualités, l'emprunteur affecte le produit de la vente au remboursement anticipé partiel de son crédit amortissable. Au préalable, il avait pris soin de négocier l'absence de pénalité de remboursement anticipé.

simulation avec injection du reliquat de vente

Capital restant dû du prêt amortissable	274.718 euros
Nouveau prêt amortissable	100.343 euros
Taux	5%
Nouvelle durée	175 mois, soit 14 ans et 7 mois
Nouvelle mensualité assurance comprise	855,43 euros
Coût total du prêt long terme (assurance comprise)	55.380 euros

Grâce à ce remboursement anticipé partiel, l'emprunteur maintient sa durée de crédit, mais réduit sa mensualité de remboursement. De 2.260,89 euros elle passe à 855,34 euros. Le coût total de son prêt long terme ressort à 55.380 euros

3/Pour réduire la durée de son prêt, l'emprunteur affecte le produit de la vente au remboursement anticipé partiel de son crédit amortissable. Au préalable, il avait pris soin de négocier l'absence de pénalité de remboursement anticipé.

Capital restant dû du prêt amortissable	274.718 euros
Nouveau prêt amortissable	100.343 euros
Taux	5%
Nouvelle durée	56 mois
Nouvelle mensualité assurance comprise	2.260,89 euros
Coût total du prêt long terme (assurance comprise)	19.501 euros

S'il conserve sa mensualité, l'emprunteur fait passer la durée de son prêt de 175 mois à seulement 56 mois. Compte tenu de cette forte réduction de durée, le coût total de son prêt à long terme se limite à 18.017 euros. De loin, la solution la plus économique pour cet acheteur immobilier.