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- 01/09/2006
- Robien ou Borloo : quel dispositif choisir ?
A compter du 1er septembre 2006 , le dispositif Robien est recentré, pour encourager la production de logements locatifs libres dans les zones au marché immobilier le plus tendu. Un nouveau dispositif (le « Borloo neuf » ou « Borloo populaire ») en faveur de l'investissement locatif intermédiaire dans le neuf ou ancien à réhabiliter est créé.
En résumé :
Destinés exclusivement à l'investissement immobilier locatif (donc non applicable à l'acquisition d'une résidence principale), les dispositifs "Robien recentré" et "Borloo populaire" permettent à un particulier souhaitant investir dans la pierre de déduire fiscalement de 50% à 65% du montant de son investissement.
Pour d'autres (ne souhaitant pas se constituer un patrimoine immobilier), ces dispositifs sont un excellent moyen d'utiliser intelligemment une partie de leurs impôts ainsi que les loyers versés par un locataire pour se constituer un capital.
Cette déduction annuelle jusqu'à 65% sur le montant de l'investissement (au titre de l'amortissement) se cumule aux charges, aux intérêts d'emprunts et à la déduction forfaitaire annuelle:
- l'ensemble vient en déduction des loyers, permettant de ne pas générer d'impôts au titre des revenus tirés de la location.
- qui plus est, le déficit foncier excédentaire vient en déduction du revenu imposable de l'investisseur, à concurrence de 10 700 € par an, générant une réduction d'impôt annuelle pouvant atteindre 4 280 € - voir beaucoup plus en cas de revenus fonciers préexistants.
L'objectif est de réorienter l'investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités :
recentrer la production de logements "Robien" sur les agglomérations les plus tendues, répondre aux besoins des ménages aux revenus modestes et moyens grâce au « Borloo neuf ». Les principales conditions...
Le logement doit être loué nu pendant 9 ans à titre de résidence principale.
Le loyer au m² est plafonné.Les modifications...
Les modalités de l'amortissement sont modifiées La durée de l'engagement ne peut être prorogée au-delà de 9 ans pour le « Robien recentré» Le zonage est plus précis, avec la division de la zone B en deux zones B1 et B2 Les plafonds des loyers sont abaissés dans les zones les moins tendues Les investissements réalisés avant le 1er septembre 2006 peuvent continuer à bénéficier du « Robien classique» , pour lequel ces modifications ne s'appliquent pas. Néanmoins, les investissements réalisés à compter du 1er janvier peuvent également, au choix du contribuable, bénéficier du « Borloo neuf ».
Les différences essentielles entre le Borloo neuf (« populaire ») et le Robien recentré...
le « Robien recentré» est fiscalement moins avantageux : l'amortissement est limité à 50% du montant de l'investissement, sur 9 ans. Le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire. le « Borloo neuf » est fiscalement plus attractif : la déduction au titre de l'amortissement peut atteindre 65% sur 15 ans du prix d'acquisition ou de revient global du logement. Une déduction fiscale de 30% sur les revenus bruts est applicable. En contrepartie, les loyers sont plafonnés à 20% en-dessous de ceux du « Robien recentré» et le locataire doit respecter des plafonds de ressources. Les points communs...
Juridiquement, le « Borloo neuf » est une option au dispositif « Robien recentré» : les contraintes et les avantages applicables au dispositif « Robien recentré» (nature des opérations éligibles, affectation à la location, amortissement pendant la première année...) le sont également au dispositif « Borloo neuf », mais certaines contraintes et certains avantages sont accentués. En outre, le « Borloo neuf » est applicable dès le 1er janvier 2006, tandis que le « Robien recentré » n'est applicable qu'à compter du 1er septembre 2006.
Le « Borloo neuf » et le « Robien recentré» reposent sur le même zonage géographique
En détail :
Le décret relatif à la loi portant "Engagement national pour le logement" a été publié au Journal Officiel le 16 août 2006, de même que l'arrêté relatif à la mise en oeuvre du nouveau dispositif "Borloo populaire".
Il procède à la réforme du régime d'amortissement fiscal en faveur des investissements locatifs créé en 2003 par M. Gilles de Robien, alors ministre de l'équipement et du logement, afin d'en corriger certains effets pervers.
En outre, il introduit dans notre droit fiscal un nouveau système d'amortissement, baptisé "Borloo populaire", pour favoriser la création d'une offre locative privée à des niveaux de loyers fixés à 70 % des loyers de marché et réservée à des locataires disposant de ressources modestesLe Borloo populaire peut être choisi par les particuliers pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2006. Il coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré à partir du 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu.
Le "Borloo populaire" est accordé à deux principales conditions :
- le bien immobilier doit être loué à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, à la différence du dispositif Robien (ancien et recentré);
- le loyer au m² est plafonné (à environ 70% du prix du marché).
La différence notable entre les deux systèmes consiste en une meilleure répartition des taux d'amortissement, qui devrait être de nature à diminuer le risque de "saturation" du plafond annuel de déficit foncier, fixé à 10 700 €.
L'ancien dispositif d’amortissement fiscal "Robien" n'était associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoyait des plafonds de loyers inférieurs de 10 % seulement au marché.Jean-Louis Borloo a souhaité réorienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités :
- recentrer la production de logements "Robien" dans les agglomérations les plus tendues et
- répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et moyens.
C’est tout l’objectif de la loi "Engagement national pour le logement" qui a donc adapté le "Robien" et créé le nouveau dispositif "Borloo populaire". Le Robien recentré et le Borloo vont ainsi coexister, au libre choix des investisseurs.
Ils sont complémentaires :- le Borloo est fiscalement plus attractif, mais alors que les loyers se situent 20% en-dessous de ceux du Robien, une déduction forfaitaire de 30% est applicable sur les revenus bruts;
- le Robien est fiscalement moins avantageux, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire.
- Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs par an qui sont prévus.
Attention :- CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS A L'ACHAT D'UN LOGEMENT, DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION.
- ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L’INVESTISSEUR. De fait, la "Maison Borloo" (ou "Maison à 100 000 €") n'est pas concernée.
Applicables au neuf – et à l'ancien sous certaines conditions très strictes pour le Borloo, leur principal attrait réside dans l'amortissement – déduction fiscale – d'une partie du montant de l'investissement.
Pour l'investisseur optant pour l'un des ces avantages fiscaux, deux conditions de location sont à respecter:
- conserver le bien en location pendant un minimum de 9 ans
- respecter un plafond de loyer (par mois et par m²).
- Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire.
Pour l'investisseur avisé, ces dispositifs permettent :
- d'investir en immobilier afin de se constituer un patrimoine, en partie financé par le locataire.
- avec ou sans apport (possibilité de financement total).
- tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Un excellent moyen de préparer sa retraite tout en protégeant ses proches (grâce à l'assurance décès-invalidité).
