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- 24/10/2006
- La réforme du crédit hypothécaire
Ces mesures s'inscrivent dans le cadre d'une réforme en profondeur du droit des sûretés.
Le garde des Sceaux, Pascal Clément, présentera demain en Conseil des ministres une ordonnance réformant en profondeur le droit des sûretés. De quoi donner un sérieux coup de jeune à ces pratiques juridiques qui datent, pour la plupart, du XIXe siècle et qui permettent au créancier de disposer d'une garantie lui assurant le remboursement des fonds avancés au débiteur.
Après plusieurs mois de travaux et de consultation des parties prenantes, Pascal Clément est parvenu à boucler ce texte initié par son prédécesseur place Vendôme, Dominique Perben, qui prévoit en particulier l'introduction en droit français de deux types d'hypothèque existant dans les pays anglo-saxons : l'hypothèque rechargeable et le viager hypothécaire. Deux innovations censées doper le crédit à la consommation.
Le garde des Sceaux en profite pour revoir sérieusement à la baisse le tarif des notaires sur les hypothèques. Enfin, cette réforme s'accompagnera, pour les juristes, d'une simplification. Ces règles seront en effet désormais réunies dans un seul livre du Code civil alors qu'elles étaient jusqu'à présent éclatées. De quoi séduire les spécialistes, qui regrettent cependant que l'ordonnance ne traite pas des cautions - qui ont, elles aussi, besoin d'une rénovation profonde.
Revue de détail de l'ordonnance et mode d'emploi des nouvelles sûretés.
· L'hypothèque rechargeable. C'est l'une des principales innovations du texte. Elle permettra à un débiteur qui a déjà constitué une hypothèque de ne pas avoir à en constituer une nouvelle pour un nouvel emprunt - soit auprès du même créancier, soit auprès d'un autre. Pour que l'hypothèque soit rechargeable, il faudra que cela soit prévu dès la première constitution. Cette convention, passée devant un notaire, devra aussi prévoir le montant maximal du rechargement. Tout rechargement devra être fait devant notaire. Cette nouvelle formule est cependant prohibée en matière de crédit revolving.
· Le prêt viager hypothécaire. C'est l'autre innovation fondamentale du texte. Concrètement, le mécanisme, inspiré du « reverse mortgage » américain, s'apparente à un viager : un établissement de crédit prête, en prenant comme garantie une hypothèque constituée sur un bien immobilier, un montant remboursable en une seule fois au décès de l'emprunteur ou à la revente du bien. Le prêt pourra être versé soit sous forme de rente, soit en capital. Le prêt n'est remboursable qu'au décès de l'emprunteur en cas de cession du bien et dans la limite de la valeur du bien immobilier à l'échéance du terme.
· Le gage sans dépossession. Jusqu'à présent, le débiteur qui donnait un « gage » à son créancier devait se déposséder de l'objet servant de garantie - la jurisprudence avait cependant admis le gage sans dépossession pour certains biens, notamment les véhicules. Désormais, créancier et débiteur auront le choix : soit une publicité du gage sans dépossession (le débiteur garde l'usage du bien gagé), soit une plus grande discrétion en isolant l'objet en gage (le débiteur est dépossédé de l'objet jusqu'au remboursement).
· Le pacte commissoire. Jusqu'à présent, pour se payer sur l'objet gagé, le créancier devait organiser une vente judiciaire. Désormais, lors de la constitution du gage, les deux parties pourront convenir qu'en cas de défaut de remboursement de la dette par le débiteur le créancier pourra vendre directement le bien. Cela s'appelle le « pacte commissoire ». Pour protéger le débiteur dans un rapport de force qui n'est pas toujours à son avantage, l'ordonnance prévoit que le bien gagé devra faire l'objet d'une estimation au jour du transfert de propriété. Par ailleurs, ce pacte ne pourra être conclu dans le cadre d'une opération de crédit à la consommation.
· Gage des stocks. L'ordonnance permet aux entreprises de gager leurs matières premières, marchandises et produits. Destinée à faciliter le crédit aux entreprises, cette nouvelle sûreté sera cependant réservée aux établissements de crédit et un écrit sera exigé.
