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• 18/09/2009
• Immobilier : Est-ce le moment d’acheter ?

• La baisse des prix des logements observée depuis plus d’un an semble se tasser. C’est peut-être le moment ou jamais d’en profiter, car le marché pourrait bien, dans un avenir proche, se révéler moins attractif. 

   

  La crise que nous connaissons aujourd’hui ne ressemble à aucune de celles qui l’ont précédée. Même si la faillite des subprimes s’est déclarée pendant l’été 2007, ses effets ne se sont ressentis qu’en 2008. On a assisté à un effet boule-de-neige.

   

  Prises dans la tournante financière, les banques ont augmenté leurs taux d’intérêt, supprimant ainsi l’accès au crédit d’acquéreurs arrivés aux limites de leur capacité financière après une augmentation des prix de 150% en 10 ans ! Face à eux, les vendeurs étaient arqueboutés sur leurs prétentions tarifaires ; ce qui a abouti au blocage des transactions. D’après le constat d’Emmanuel Parot, analyste spécialisé dans l’immobilier à la société de Bourse Gilbert-Dupont, le volume moyen au niveau national des transactions a diminué d’environ 25% en 2 ans. La contraction des ventes a été encore plus sensible dans la capitale avec une chute, estimée par les notaires parisiens, à 40% de mars 2008 à mars 2009.

  Dans un deuxième temps, on a assisté, non pas à un effondrement des prix, comme cela avait été le cas lors de la crise immobilière de 1995, mais a une décrue limitée : de 5 à 15 % en moyenne, entre les premiers semestres de 2008 et 2009. Autre différence avec le krach de 1995, cette baisse n’a pas affecté seulement des marchés traditionnellement spéculatifs comme ceux de Paris ou de la Côte d’Azur, mais l’ensemble du territoire, avec plus ou moins d’impact.  

  Une baisse des prix à géographie variable :  

  Les statistiques des professionnels font état, suivant les sources, de baisses annuelles oscillant entre 8 et 10 %. Mais il ne s’agit là que de moyennes et, en regardant les chiffres de plus près, on s’aperçoit que certains secteurs n’ont que modérément chuté (Paris et la majeure partie de sa première couronne, ou encore Lyon), tandis que d’autres ont vu leur prix s’effondrer de 15%, voire 20%.

  On constate des décrochages significatifs en Normandie (-10% à Caen et Rouen, par exemple), en Bretagne (jusqu'à -30% à l'intérieur des terres), dans les Alpes (Chambéry et Grenoble perdent respectivement 11 et 15%) ou certaines villes du Sud (Montpellier, pour ne citer qu’elle, enregistre des baisses allant jusqu'à 30%).

  On s’aperçoit que les reculs les plus importants affectent les secteurs dont les prix s’étaient littéralement envolés, parfois un peu artificiellement. Jean-Michel Ciuch du Crédit foncier témoigne que, par exemple dans le Périgord, les anglais avaient fait flamber le marché et qu' aujourd’hui les prix accusent une chute supérieure à 20%. Sanction identique, même si la baisse est moindre, dans les arrondissements périphériques de la capitale ou dans certaines communes de la deuxième couronne, qui avaient vu leurs prix augmenter exagérément. Les premiers avec l’arrivée d’acheteurs qui n’avaient plus les moyens de se loger dans les arrondissements centraux, et les seconds avec l’afflux de banlieusards contraints d’acheter au-delà de la première couronne pour gagner quelques mètres carrés. La hausse disproportionnée des prix consécutive à ce phénomène dit « de l’escargot » se paie aujourd’hui au prix fort.

   

  Le fondateur du site internet Meilleursagents.com assure qu’à Paris la baisse a en particulier touché les XIXe, XXe et XVIe arrondissements et en Ile de France, les villes comme Franconville, les Ullis ou Montigny-le-Bretonneux qui ont vu leurs prix perdre de 10 à 15% en un an. Dans le même temps, à en croire les notaires parisiens, le très chic VIIe arrondissement progressait de 4.2% et la sélecte commune de Neuilly, dans les Hauts-de-Seine, conservait des prix quasiment stables (-0.6%) ; tandis que les banlieues limitrophes de la capitale (Asnières, Clichy, Courbevoie, Fontenay-sous-bois, Montrouge ou Vincennes) enregistraient des baisses modérées, inférieures à 5%. Les professionnels voient dans ces résultats le symbole d’un retour à un marché qualitatif.

  Des acheteurs plus âpres à la négociation :  

  Les acheteurs sont devenus plus sélectifs, affinent leur budget et tiennent compte d’un grand nombre de paramètres. Les gens n’achètent plus n’importe quoi à n’importe quel prix.

  Une quête de sélectivité dont pâtissent, nous l’avons vu, les secteurs traditionnellement peu côtés, mais aussi, les biens présentant un ou plusieurs défauts. Et ce, quelle que soit leur localisation géographique.
  Ainsi, les constructions des années 60-70, qui se voient reprocher pêle-mêle : une architecture un peu ingrate, des charges élevées ainsi qu’une piètre isolation phonique, ont vu leurs prix sensiblement décroître. 

  Les acquéreurs se montrent aussi particulièrement âpres à la négociation lorsqu’ils sont confrontés à une distribution non fonctionnelle des pièces, à l’absence de placards, ou encore à l’éloignement des commerces et des transports en commun. Signe des temps, le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE) commence, lui aussi, à peser dans la balance. Enfin, longtemps prisés des acheteurs qui voyaient là un moyen d’acheter avec une décote importante, les logements nécessitant des travaux sont moins demandés. 

  Marché grippé pour les grandes surfaces et dynamique pour les petites. 

  Cela étant, même dépourvus du moindre défaut, certains biens ne se vendent qu’avec difficultés. C’est notamment le cas des appartements familiaux de quatre pièces et plus. Ceux-ci ont baissé de 6.5% (pour les quatre pièces) et de 4.9% (pour les cinq pièces et plus) au 1^er semestre 2009, alors que l’ensemble des biens perdait 3.5%. Ce recul des grandes surfaces est un dénominateur commun à l’ensemble des grandes villes, y compris Paris,  où la valeur des quatre pièces a décru d’un peu plus de 8% lors des 6 premiers mois de l’année (contre -2.4%, tous biens confondus pendant la même période).

  Les analyses montrent que les acquéreurs de ces biens ne peuvent pas faire une offre avant d'avoir revendu leur propre logement. Le recours au prêt relais paraît, en effet, trop risqué aujourd’hui. Et faute d’arbitrage indispensable, les transactions sont bloquées.  

  Pour vendre, les propriétaires de grands appartements seront sans doute contraints de diminuer leurs prétentions. Les maisons de grande taille (plus de 120 m²)  peinent aussi à trouver acquéreur. Mais il n’y a pas de baisse des prix à attendre dans l’immédiat.

  Les vendeurs restent campés sur leur position ou retirent le bien de la vente si l’offre leur paraît trop modeste. Par conséquent, ce marché ne semble pas être affecté par la tendance baissière. Un phénomène que l’on rencontre dans un certain nombre de communes résidentielles. Dans le Val de Marne, par exemple, les vendeurs des grosses propriétés de Saint-Maur-des-Fossés, la Varenne-Saint-Hilaire ou Nogent-Sur-Marne ont, en général, les moyens d'attendre. Les prix ne baissent pas mais le nombre de transactions est en chute libre.

  Pas de négociation non plus à espérer sur le marché des petites surfaces (studios et deux pièces) qui, loin d’être atone, est alimenté à la fois par des investisseurs qui abandonnent les valeurs boursières au profit de la pierre et des primo-accédants. Au 1er semestre 2009, les studios ont sensiblement moins baissé que l'ensemble des biens au niveau national (-1,8% contre -3,5%). D'ailleurs, ils n'auraient baissé que de 1.4% à Nice et 0.9% à Strasbourg, alors que le marché immobilier de ces deux villes plongeait de 5%. Mais toutes les communes ne sont pas logées à la même enseigne. Ainsi, le nombre pléthorique de studios construits à Chambéry et à Grenoble a contribué à faire chuter des prix qui, malgré cela, restent encore négociables !  

  Un marché favorable aux acheteurs… pour le moment. 

  Les conditions se  révèlent aujourd’hui particulièrement favorables aux acheteurs, qui commencent à en prendre conscience, voire à en abuser dans la négociation. Quoi qu’il en soit, les baisses enregistrées ces 12 derniers mois semblent les avoir décidés à franchir de nouveau le seuil des agences immobilières.

  En effet, dès que les prix diminuent significativement, les ventes repartent. Par exemple, ces 12 derniers mois, dans les Yvelines, les prix des maisons ont baissé de 12% et le volume des transactions a augmenté jusqu'à atteindre son niveau du 1^er semestre 2008.

  Les prix ne constituent pas la seule variable susceptible d’avoir une influence sur le pouvoir d’achat des acquéreurs ; les taux des crédit immobiliers entrent aussi en ligne de compte. Or, ils ont baissé sans discontinuer depuis l’automne 2008.

   

  Accéder à la propriété s’avère particulièrement opportun dans le contexte actuel : les prix des petites surfaces n’ont qu’un potentiel limité de baisse, de nombreuses mesures à destination des primo-accédants viennent d’être instaurées et sont limitées dans le temps (le doublement du prêt à taux zéro, par exemple) et, par le jeu de l’indexation à l’IRL (indice de référence des loyers), la progression des loyers en cours de bail se poursuit.

   

  Mais lorsque l’on n’est pas primo-accédant, il faut vendre avant d’acheter, à moins d’avoir recours au crédit relais. Si cette solution vous rebute, jouez la carte de la sécurité et proposez le bien à son juste prix : cette stratégie se révèle souvent gagnante.

   

  Thierry Delasalle (notaire dans le 1^er arrondissement de Paris) confie qu’à Gagny, en Seine-Saint-Denis, il y a plus de 200 maisons du même modèle entre 270000 et 280000 € qui attendent preneur aujourd’hui. Un propriétaire pressé de vendre a proposé son bien à 240000 € et l’a vendu en 8 jours. D’autant qu'il y a de fortes probabilités de récupérer la remise consentie à son acquéreur sur le bien que l'on va soi-même acheter. En effet, certains vendeurs sont aujourd’hui plus réceptifs aux offres d’achats… à la baisse. Mais quitte à négocier, il faut le faire avec finesse. Certains acquéreurs font des offres ridicules, voire des propositions par téléphone sans même se déplacer pour visiter.

  Notre conseil :  aujourd’hui, il peut s’avérer opportun de négocier un bien dont le prix semble trop élevé, mais il faut garder un certain réalisme car ceux qui veulent « faire un coup » se sont trompés d’époque et risquent de se faire souffler une affaire.

  Le neuf fait les yeux doux aux primo-accédants 

  Est-ce le spectre de la crise de 1995 ? Les promoteurs ont, en 2008, joué la carte de la prudence et gelé nombre d'opérations. Le stock de 6000 logement recensé au 1^er trimestre 2009 a fait l’objet de « geste commerciaux » et est aujourd’hui quasiment écoulé. Ce phénomène de déstockage devrait s’achever fin septembre, confirme Marc Pigeon, élu à la présidence de la Fédération des promoteurs constructeurs de France (FPC). 

  Une offre nouvelle, à destination des primo-accédants, est en train de voir le jour. Marc Pigeon explique que pour s’adapter à cette nouvelle clientèle, les promoteurs conçoivent des appartements plus compacts et investissent les zones de renouvellement urbain où la TVA est réduite. S’ajoutent les efforts des pouvoirs publics, qui ont doublé le montant du prêt à taux zéro jusqu'à la fin de l’année, et élargi à l’habitat collectif le bénéfice du prêt Pass Foncier (à remboursement différé) jusque-là cantonné à l’habitat individuel.