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• 24/09/2009
• La surface habitable d’un logement à louer

• Depuis la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi Boutin, n°2009-323 du 25-3-09), les bailleurs doivent mentionner, dans le contrat de bail, la surface habitable du logement. Cette obligation ne s’applique qu’aux baux d’habitation régis par la loi de 1989 et conclus après l’entrée en vigueur de la Boutin, le 27 mars 2009.

  Voici ce que recouvre la notion de surface habitable selon le code de la construction et les tribunaux.          

  Mesurer la surface est désormais obligatoire pour les bailleurs  

  Jusqu’en mars 2009, mentionner le nombre de mètre carrés d’un logement dans le contrat de bail était une simple option pour les bailleurs. Aujourd’hui cette indication est devenue obligatoire pour tous les contrats de location nue conclus après le 27 mars 2009. Mais que faut-il inclure exactement dans la surface habitable ? Cette notion est définie à l’article R. 111-2 du code de construction et de l’habitation. Il s’agit de « la surface de plancher construite », de laquelle il faut déduire «  les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte fenêtres ». La loi précise plus loin qu’il ne faut pas non plus tenir compte des parties des locaux d’une hauteur inférieur à 1.80 mètre, ni de la superficie des combles non aménagés, des caves, sous*sols, remises, garages, terrasse, loggias, vérandas et autres volumes vitrés. Cette définition ne coïncide pas avec celle de « surface privative » issue de la loi Carrez (n° 96-1107 du 18.12.96), notion que les propriétaires sont pourtant plus habitués à manier, puisque sa mention est obligatoire depuis 15 ans dans les contrats de vente immobilière. Pas plus qu’elle ne correspond aux notions de « surface utile » utilisée par le fisc, ou de surface hors œuvre, nécessaire pour remplir certaines demandes administratives.  

  Que risquez-vous si le bail n’est pas conforme ?  

  En principe, un contrat de bail qui ne comporte pas les mentions rendues obligatoire par la loi 1989 (art.3) est susceptible d’être annulé à la demande du locataire. Cela étant, un locataire a rarement intérêt à mettre fin au contrat de cette manière. En dehors de l’annulation, la loi prévoit qu’il peut demander l’établissement d’un nouveau bail qui mentionne la bonne superficie. Mais un locataire s’estiment lésé par l’indication d’une superficie erronée peut-il également demande une réduction de loyer ?  Pour l’instant, les juges l’ont toujours refusé, car le prix du loyer ne dépend pas que du nombre de m² dans un logement. De plus, ce renforcement de la loi 1989 par la loi Boutin n’a pas été décidé dans un souci de protection des locataires, mais plutôt afin de faciliter l’instruction des demandes d’hébergement faites dans le cadre de la loi sur le logement opposable (loi Dalo n° 2007-290 du 5.3.07). En effet, l’indication de la surface habitable dans le contrat de bail permettra à l’administration de vérifier rapidement si une famille qui fait une demande dans le cadre de la loi Dalo est bien dans une situation prioritaire (du fait d’une « suroccupation » du logement).  

  1. Les combles : ils ne sont pris en compte que s’ils sont aménagés et pour les parties d’une hauteur supérieure à 1.80m      
  2. Les mezzanines : Elles sont comptées si elles ont de véritables planchers. Sur ce point, la jurisprudence  sur la surface habitable reste encore trop silencieuse, mais il est possible de raisonner par analogie avec des affaires de mesurages en loi Carrez. Il a été jugé qu’une structure légère et démontable ne pouvait pas être prisse en compte comme un véritable plancher (cass. Civ.3^e, du 22.11.05, n°05-1742)  
  3. Les sous-sols, garages et caves Même aménagés, ils ne sont pas comptés. Le législateur a exclus expressément certaines surfaces du calcul. C’est notamment le cas de la partie du lot désignée comme étant une cave dans le règlement de copropriétaire : peu importe qu’elle ait été aménagée afin de la rentre habitable (en extrapolant la jurisprudence en vigueur  sur la superficie Carrez : cass.civ.1^er du 21.11.06, n°04-18.804).  
  4. Les balcons, loggias et terrasses : Ils sont exclus. Balcon (en relief, par rapport à la façade), loggias (en retrait) et terrasse ne sont pas pris en compte.  
  5. L’espace sous les escaliers : Au-dessus de 1.80m de hauteur, il est inclus. L’article R.11-2 du code de construction et de l’habitation n’exclut du calcule que les marches et cages d’escalier. Par conséquent, la superficie de l’espace situé en dessous d’un escalier non fermé dot être incorporée dans le calcule de la surface habitable, pour sa partie supérieure à 1.80m. 
  6. Les placards et les petites pièces : Au-dessus de 1.80m de hauteur, ils sont comptés. La surface habitable comprend aussi les petites superficies. La loi précise seulement que pour être loué, un logement doit être « décent », c’est-à-dire qu’il doit comporter, entre autre, au moins une pièce principale d’un surface habitable minimale de 9m² (art. 4 du décret n°2002-120 du 30.1.02). Cela ne signifie pas qu’il faille exclure les pièces de moins de 9m² ou les placards. Dès lors que ces espaces sont d’une hauteur supérieure à 1.80m, ils font partie de la surface habitable.

        Attention : pensez au plancher sous équipement, il compte !    

  Attention à ne pas confondre avec les autres types de surfaces :

  La surface en loi Carrez  

  Si vous avez acheté le bien que vous donnez en location, le vendeur vous a obligatoirement renseigné, au moment de la vente, sur la « surface privative » de ce lot au sens de la loi Carrez.  Différence entre la loi Carrez et la surface habitable :-    Les deux surfaces (habitable et Carrez) ont en commun d’exclure les garages, les caves, les parties extérieures non couvert (balcon, terrasse), les espaces d’une hauteur inférieure à 1.80m, les murs, les cloisons, les cages et marches d’escaliers,  les gaines et embrasures de portes et fenêtres. -    Mais la  surface habitable prend en considération les superficies inférieures à 8m² (annexes, placards, dressings…) dès lors que leur hauteur sous plafond est supérieur à 1.80m, alors que la loi Carrez les exclut. -    À l’inverse, la surface habitable ne comprend ni les loggias, ni les vérandas, ni les combles non aménagés (même pour les partie supérieur à 1.80m de hauteur), alors qu’ils sont inclus dans la surface Carrez.  

  La « surface utile »  

  La « surface utile » sert à  déterminer le loyer d’un logement locatif que son bailleur à placer sous un régime fiscal favorable (Scellier, Besson, Robien recentré, Borloo neuf ou Borloo ancien). Si vous être propriétaire d’un tel logement, vous connaissez donc sa surface utile. Différence entre la surface habitable et la surface utile : -    La surface utile est la surface habitable augmentée de la moitié de la surface annexe dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1.80m, et dans la limite de 8m² par logement. -    Les annexes comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas ainsi que les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.-    La surface utile ne comprend pas les garages (pour les maisons individuelles, le fisc retient forfaitairement 12m² affectés au stationnement du véhicule et les exclut au calcul).  

  La Shob ou le Shon  

  Les surfaces hors œuvre brute (Shob) et nette (Shon) sont nécessaires pour toutes les démarches en matière d’urbanisation (demande de permis de construire, déclaration préalable…). Si vous avez fait construire ou bien si vous avez crée une extension, vous avez certainement fait procéder au calcul de ces surfaces. Différence entre la Shob et la surface habitable : -    Elle est considérable puisque la Shob est égale au total des surfaces de planchers de chaque niveaux de construction (sous-sol, rez-de-chaussée, étages, comble, qu’ils soient ou non aménageables), y compris l’épaisseur des murs, les balcons, les loggias et les toitures-terrasses…-    En revanche, la Shob comme la surface habitable, exclut les éléments ne constituant pas de surface de plancher (les ouvertures pour permettre le passage de l’escalier, les rampes d’accès…). Différence entre la Shon et la surface habitable : -    La Shon s’obtient en déduisant de la Shob notamment : §         Les surfaces des garages, les toitures-terrasses, les balcons et les parties non closes situées au rez-de-chaussée ;§         Les surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment celle d’une hauteur sous plafond ou sous toiture inférieur à 1.80m). -   La surface habitable ne prend pas en  compte les surfaces occupées par les murs cloisons, graine, embrassures, de portes et de fenêtres, et les locaux d’une hauteur inférieure à 1.80m. Alors que la Shon les inclut.